תמ"א 38- עיקרי התוכנית ומי זכאי לה

תמ"א 38, או בשמה המלא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית שמטרתה לעודד את הדיירים לחזק את הבניינים בהם הם מתגוררים ושאינם עומדים בתקן הקיים לבניינים מפני רעידות אדמה. התקן נקבע בישראל רק בשנת 1980, למרות שישראל יושבת על קו השבר הסורי-אפריקני ומועדת לרעידות אדמה חזקות, רעידות אשר התרחשו בעבר, החריבו ופגעו בערים כגון רמלה, יפו וצפת.

עיקרי תוכנית תמ"א 38

במסגרת תמ"א 38, הדיירים מקבלים היתרי בנייה שמכסים לא רק את חיזוק המבנים אלא גם בניית תוספות של דירות לבניין, תוספות וחידוש לשטחים הציבוריים וכן הוספת חדרים, מרפסות וממד"ים  לדירות הקיימות, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים.

במרבית הפרויקטים של תמ"א 38 הדיירים מתקשרים בחוזה עם יזם וקבלן המתמחה בפרויקטים מהסוג הזה. הקבלן מקבל את זכויות הבנייה היתרות ותמורתן מבצע את פרויקט חיזוק הבניין והתוספות לדירות הקיימות. הקבלן מרוויח כי הוא לא צריך להשקיע ברכישת הקרקע לבנייה וקבלת היתרי הבנייה קלה יותר, ואילו הדיירים מרוויחים מהגברת בטיחות המבנה וגם מהתוספות שעליהן סיכמו עם הקבלן.

מי זכאי לתמ"א 38?

לפרויקט תמ"א זכאים בעלי דירות בבניין שנבנה לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1980. גם אם הבניין נבנה לאחר תאריך זה אבל מהנדס בניין קבע שהוא לא נבנה על פי תקן ישראלי 413 – זכאים לביצוע פרויקט תמ"א 38, אבל ללא קבלת היתר לבניית תוספות בנייה.

בניינים בני קומה אחת או שתיים על שטח של עד 400 מ"ר אינם זכאים להטבות של תמ"א 38, וכן מבנים אשר במרבית הזמן אינם מאוישים, דוגמת מחסנים, ואף מבנים המיועדים להריסה אינם זכאים להטבות של פרויקט תמ"א 38.

איך מתחילים בביצוע פרויקט תמ"א 38?

כדי להתחיל בביצוע פרויקט תמ"א 38 נדרשת בדיקת המבנה על ידי מהנדס מבנים בעל הכשרה מתאימה מרשם המהנדסים. לאחר שהמהנדס קבע כי המבנה אכן זקוק לחיזוק, יש לקבל את הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט. קיימות הקלות על מספר הדיירים הנדרש כדי לקבל היתר בביצוע פרויקט תמ"א 38. לפרויקט תמ"א 38 הכולל חיזוק המבנה בלבד נדרש רוב של הדיירים, לביצוע פרויקט תמ"א 38 הכולל תוספות סטנדרטיות נדרשת הסכמת שני שליש מהדיירים, אם מדובר על הוספת יותר דירות מאשר שליש מהדירות הקיימות בבניין – במקרה זה נדרשת הסכמת כל הדיירים.

לאחר בדיקה שהבניין זכאי לפרויקט תמ"א 38 והשגת הסכמה עקרונית מהדיירים, יש להחתים את הדיירים על טופס הסכמה לקבלת הצעות תמ"א 38 וליצור קשר עם עורך דין בעל ניסיון בתחום כדי שילווה את תהליך ההתקשרות עם היזם והקבלן המבצע.

השלב הבא הוא בחירת היזם המתאים לביצוע הפרויקט. מלבד ההצעה של היזם והתוספות שהוא מציע, חשוב לבדוק כי מדובר ביזם וקבלן בעל ניסיון בביצוע פרויקטים מסוג זה. לאחר החתימה על החוזה עם היזם, פרויקט תמ"א יכול להתחיל ולצאת לדרך, לאחר קבלת אישורי הבנייה המתאימים מהוועדה המקומית.

דוגמאות לפרויקטים של תמ"א 38 שהסתיימו

·        זמנהוף 34 ת"א – במסגרת פרויקט זה חוזק המבנה וחלקו שוחזר, הוספו קומות והבניין עבר שיפוץ כללי חיצוני ברמה גבוהה. בעקבות הפרויקט מחירי הדירות הקיימות השביחו את ערכן.

·        שטראוס 3 ת"א – נוספו שתי קומות חדשות בבניין לשימור, מלבד חיזוק המבנה נערך שיפוץ מלא של הבניין ונוספה לבניין מעלית. שתי הקומות התווספו על גג הבניין.

·        יהודה המכב"י 6-8 ת"א – בפרויקט מתוכנן זה, מלבד חיזוק המבנה היזם יוסיף ממ"דים לדירות הקיימות, יוסיף מרפסות שמש, יתקין מעלית חדשה ויחדש את התשתיות במסגרת פרויקט תמ"א 38.

 

פרויקט תמ"א 38 נתקל בקשיים בעיקר בשל הצורך להשיג את הסכמת הדיירים וגם בקבלת האישורים מהועדות המקומיות. למרות הקשיים ותקופת הבנייה שעשויה להיות לא נעימה עבור הדיירים, מדובר ביכולת להעלות את ערך הדירה ב-30% ואף יותר מזה ולזכות בלובי משופץ, מעליות חדשות, שטח חניה מוגדל והגדלת שטח הדירה והוספת ממד"ים לדירות הקיימות.